A 247/2005. számú törvény tartalmazza az 1/2000. számú törvény végleges, átfogó formáját is. Tehát, nincs értelme mindkét törvényre hivatkozni, mivel a 247/2005. számú törvény tartalmazza a közbirtokosságokra vonatkozó összes konkrét és aktuális szabályozást. Természetesen, a közbirtokosságok jogi személyek, és a tulajdonukat illetően a polgári jog rendelkezéseiben foglalt általános vagyoni szabályok az irányadóak. A jogi személyek vagyonára vonatkozó szabályok, a Román Polgári Törvénykönyv által előírt általános rendelkezések. Ezen szabályokon túl a közbirtokosságokra vonatkozó különös szabályok az irányadóak.
Nagyon fontos azon alapvető jogszabályok felsorolása és taglalása, amelyek eltérnek az általános vagyont illető rendelkezésektől és amelyek a gyakorlatban elsőbbséget élveznek. Ezek a különleges jogszabályok a következőek:
- Az oszthatatlanság szabálya, azaz a tulajdonjogok helyreállításával megszerzett közbirtokossági ingatlanok felosztásának tilalma.
- A tulajdonjogok helyreállításával megszerzett földterületek teljes vagy részleges elidegenítését tiltó szabály.
- A közbirtokos részek elidegenítésének tilalma külső személyek javára.
- A közös osztatlan részesedések törvényes vagy végrendeleti öröklése, a hatályos polgári jogszabályok által megállapított öröklési szabályok betartásával.
- A közös osztatlan részek elidegenítésének lehetőségére vonatkozó szabály a közbirtokossági tagok között.
1. Az oszthatatlanság szabálya, azaz a tulajdonjogok helyreállításával megszerzett közbirtokossági ingatlanok felosztásának tilalma. A jogalkotó nyilvánvalóan a visszaszerzett vagyon egészében való megőrzését tűzte ki célul. A közbirtokossági ingatlanok nagy összefüggő földterületek, amelyek értéke a megosztással jelentősen csökkenne. Másrészt a cél a középkorból, vagy legkésőbb a 19. századból örökölt hagyaték és ezáltal a közösség megőrzése volt.
A közbirtokosságok tulajdonostársai nem ügyvédek, és nem ismerik ezen jogi személyek működési szabályait. Emiatt az éves közgyűléseken az egyik vagy másik társtulajdonos újra és újra felteszi a kérdést: „miért nem osztjuk egyszerűen fel az erdőket és legelőket magántelkekre az egyes társtulajdonosok tulajdonában lévő részesedések arányában?”. Ez a kérdés azon az általános jellegű elképzelésen alapul, amely minden állampolgárban – jogi tanulmányok nélkül is – él, miszerint közös tulajdon esetén senki sem köteles oszthatatlanságban maradni, ahogyan ezt a szabályt a Román Polgári Törvénykönyv 1143. cikke rögzíti.
Azonban, a közbirtokosságok esetében a vagyon oszthatóságának elve két okból sem alkalmazható. Az első ok az lenne, hogy a 247/2005. számú törvény kötelező jogi oszthatatlansági állapotot ír elő, amely abszolút semmisséggel szankcionál bármilyen megosztást a tulajdonosok között.
A második ok az lenne, hogy a közbirtokosság vagyona valójában nincs klasszikus értelmű oszthatatlan állapotban. Minden közbirtokosság saját vagyonának egyedüli és kizárólagos tulajdonosa, a közbirtokossági tagok csak látszólagos társtulajdonosok a vagyon tekintetében. Valójában, a tagok csak a jogi személy társai, azaz részvényesei. Emiatt létezik az a közjegyzői gyakorlat, hogy az öröklési okiratokban csak a közbirtokossági tagsági minőséget tüntetik fel, mivel nem történik tulajdonképpeni vagyonátruházás. Halál és ezzel járó öröklés, illetve a tagok közötti részesedés eladása esetén nem történik tényleges vagyonátruházás, a közbirtokosság marad az egyedüli tulajdonos.
2. A tulajdonjogok helyreállításával megszerzett földterületek teljes vagy részleges elidegenítését tiltó szabály. Az közbirtokosság, még a közgyűlés döntése által sem idegenítheti el (adhatja el, cserélheti el, adományozhatja stb.) a visszaszerzett földterületeket, az elidegenítés bármilyen formájának abszolút semmisségének terhe alatt.
Elvileg bármely jogi személy elidegenítheti vagyonának egyes részeit. Ilyen műveletekre általában likviditáshiány (tőkehiány, készpénzhiány) vagy egyik helyről a másikra költözés esetén kerül sor. Az ilyen eladások vagy cserék egyetlen feltétele a közgyűlés elidegenítési döntése.
Azonban a közbirtokosságok esetében még a közgyűlés sem dönthet a vagyon-visszaszerzési törvények alapján visszaszerzett földterület teljes vagy részleges eladásáról. Miért? Egyszerűen azért, mert kötelező érvényű különleges jogszabályok tiltják az elidegenítést, az ilyen jogi műveletek abszolút semmisségének terhe mellett. Ezek a 247/2005. törvény imperatív azaz kötelező jellegű rendelkezései.
Azonban, meg kell jegyeznünk egy fontos dolgot a félreértések elkerülése végett. A közbirtokosság, mint bármely más jogi személy, a működés megkezdése után képes ingatlan vagy ingó vagyontárgyakat szerezni. Ez egy meglehetősen gyakori jelenség. Például a közbirtokosság házat vásárol telekkel együtt, ahol a székhelye lesz, vagy például terepjárót az erdőkben vagy legelőkön való közlekedéshez. A nyereségből mezőgazdasági vagy építkezési földterületek vásárlásával beruházásokat is eszközölhet. Az ilyen vagyontárgyakat nem a jogelődök vagyonának helyreállításával (visszaszolgáltatásával) szerzik meg, ezért azokat természetesen a közgyűlés határozatával elidegeníthetik.
3. A közbirtokos részek elidegenítésének tilalma külső személyek javára.
A közbirtokossági vagyon elidegenítését tiltó imperatív szabály a tulajdonostársak által birtokolt közös oszthatatlan részekre is vonatkozik. Az elidegenítés alatt a vagyonrész bármilyen, élők közötti okirat útján történő átruházását értjük. Például, a vagyon átruházására irányuló jogügyletek az adásvételi szerződések, a csere, a leasing vagy az ajándékozás.
Ez a tilalom komoly problémákat okozhat a közbirtokossági egyesületek vezető testületeinek megújulása során.
Tekintettel arra, hogy a korábbi közbirtokossági tagok örökösei tulajdonostársakká váltak és válnak, egy idő után a közbirtokosság emberi struktúráját idős emberek fogják alkotni. Viszont, gyermekeik már képesek jogi tevékenységre, aktív emberek, és általában magasabb iskolai végzettséggel rendelkeznek, mint szüleik. Gyakran a listán szereplő tagok leszármazottjai alkalmasabbak lennének az operatív irányító testületekben való munkavégzésre, azaz az igazgatótanács tagjaiként való tevékenységre. Azonban, ennek jogi akadálya van, mivel ők nem tagok, hanem csak virtuális örökösök.
A tagok leszármazottjai vagy házastársaik a közbirtokosság szempontjából pont olyan idegenek, akárcsak bármely más személy a tulajdonosok emberi szerkezetén kívül. Gyakran még a szabályzatok is tiltják a közbirtokosság operatív irányító testületeinek működését olyan személyek által, akik nem jelenlegi tagok.
Tehát, a jobb megértés kedvéért, az általunk tárgyalt közösségek szintjén valós, érezhető vágy van arra, hogy biztosítva legyen a fiatalok részvétele a közgyűléseken vagy az igazgatótanácsok tagjaiként. A probléma a felügyelőbizottságokra is vonatkozik. Ha a törvény lehetővé tenné az egyéni részesedések elidegenítését nem tulajdonosok számára, akkor a probléma egyszerűen megoldódna. Bármelyik tulajdonostárs elidegeníthetné (például adományozással) az oszthatatlan részesedését vagy annak egy részét a gyermekei számára. De nem lehet, és ez a jogi tilalom meglehetősen merevnek és abszurdnak tűnik.
A helyzet megoldására az egyetlen járható út az lenne, ha a közös oszthatatlan részesedésekre haszonélvezeti jogot hoznának létre a kívánt személy javára. Egy ilyen megoldást a Román Polgári Törvénykönyv 706. és azt követő cikkei lehetővé tesznek. Az ilyen haszonélvező részt vehetne a közgyűléseken, és pályázhatna az igazgatótanács vagy a cenzorbizottság pozícióira. De ezekben az esetekben a szabályzatot is kell módosítani a haszonélvező társasági jogainak gyakorlása érdekében. Egy jó ügyvéd segítségével a fenti problémák megoldhatóak.
4. A közös osztatlan részesedések törvényes vagy végrendeleti öröklése, a hatályos polgári jogszabályok által megállapított öröklési szabályok betartásával.
A közbirtokosságok szerepe a helyi közösség szempontjából mindig is sokrétű volt. A középkorban a közbirtokosságok erős katonai funkciót töltöttek be. Gazdasági céljukat azonban soha nem lehetett tagadni. A 19. században a gazdasági és társadalmi cél vált uralkodóvá. Ezeket a célokat azonban csak a közbirtokosság folytonossága biztosíthatta és biztosítja jelenleg is.
A közbirtokosság működésének folytonosságát a részvények törvényes vagy végrendeleti örökösök általi öröklése biztosítja. Az 1/2000. törvény csak az oszthatatlan részek (részvények) törvényes öröklését engedélyezte, tilalmat állapítva meg a végrendeleti úton történő öröklésre. A 247/2005. törvény feloldotta az örökség végrendeleti úton történő átruházásának tilalmát.
Fontos azonban tisztázni az öröklés tárgyát a közbirtokosságok esetében. Jogi nyelven felmerül a kérdés, hogy mi képezi az örökség (öröklés) tárgyát a közbirtokosságok esetében? Az örökség tárgya ezekben az esetekben a vagyoni részesedés, vagy csak a közös tulajdonosi (részvényesi) minőség? Ha az öröklés tárgya egy ingatlan átruházása lenne, akkor pragmatikusan nézve a részesedés értékének megfelelő közjegyzői örökösödési adót kellene fizetni. Például, ha egy 1000 hektáros közös tulajdonú közbirtokosság 1%-os (1/100-ad) részesedéséről beszélünk, az örökség átruházásának tárgya egy 10 hektáros földterület (közös tulajdonban) lenne. Bizonyos esetekben hatalmas közjegyzői adók keletkeznének, amelyek versenyezhetnének az örökölt vagyon valós értékével, vagy akár meg is haladhatnák azt.
A valóságban, amint azt az 1. szabályban is bemutattuk, esetünkben a vagyon egyedüli tulajdonosa a közbirtokosság, mint jogi személy. A tagok csak a közbitokosságnak minősített jogi személy társult tagjai. Emiatt alakult ki az a közjegyzői gyakorlat, hogy öröklés esetén az örökösök okirataiban csak a közös tulajdonú tag minőségét tüntetik fel, mivel nem történik valós tulajdonjog-átruházás.
5. A közös osztatlan részek elidegenítésének lehetőségére vonatkozó szabály a közbirtokossági tagok között.
A 247/2005. számú törvény tiltja a közbirtokosság tagjai által birtokolt egyedi részvények elidegenítését közbirtokosságon kívüli személyeknek. Amint azt fentebb bemutattuk, bárki aki nem szerepel a tulajdonostársak listáján, kívülállónak minősül, függetlenül a tulajdonos tagokkal való rokonság fokától.
A közbirtokosságon belül azonban, azaz közbirtokos tagok között, a részvények (osztatlan részek), elidegeníthetőek. A törvény nem ír elő semmilyen kötelező elidegenítési formát.
Még ha a közbirtokos tagok közötti elidegenítést a törvény korlátozás nélkül megengedi is, meg kell jegyeznünk, hogy az esetek többségében a szabályzatok korlátozzák az elidegenítést, eljárási szempontból. A szabályzatok többségének értelmében, általában az eladó társtulajdonosnak írásban kell bejelentenie eladási szándékát a közbirtokosság székhelyén (kifüggesztés által), és meg kell neveznie a kívánt árat. Meg kell várnia a törvényben meghatározott határidőt. Ha több vevő jelentkezik, akkor egyenlő arányban vásárolják meg az eladott részt. Az ilyen rendelkezések régi törvényekből öröklődtek és anakronisztikusak (idejétmúltak). Hátrányosak az eladó számára, és céljuk az elidegenítések megakadályozása, vagy inkább fékezése.
A szabályzatokban megjelenő elidegenítési eljárás be nem tartása az elidegenítés relatív semmisségét vonja maga után. A közös tulajdonosok közötti osztatlan részvények elidegenítését akadályozó szabályzati rendelkezések megszüntetése közgyűlési határozattal történhet. Ismétlem, a törvény nem ír elő eljárási korlátozásokat a részvények elidegenítésére vonatkozóan a közbirtokos tagok között.
Gyakoriak az olyan szabályzatok is, amelyek korlátozzák az élő személyek közötti okiratok útján történő részvényszerzés mértékét. Általában a szerzési felső határt az összes osztatlan törzsrészvény 5% és 10%-a között határozzák meg. Az ilyen szabályozások szintén régi törvényekből származnak, de a hatályos törvény nem rendelkezik ilyen korlátozásokról. Az ilyen szabályzati (tehát nem törvényi) korlátozásokat szintén a közgyűlés határozataival lehet megszüntetni.